スマートデイズのサブリース事件を超えて~シェアハウス多様化への期待

先日たまたま知り合いの家でテレビ東京のWBSを見ていたら、「シェアハウス詐欺」というニュースを見て驚いた。実際はシェアハウスの投資に関わる事件だったので、住民には直接関係なさそうに見える。

しかし自分は家賃割引を受けるため、運営会社に保証金をいくらか預けている。株主のようなステークホルダーともいえるので、シェアハウス業界のトラブルは他人ごとでない。

事件について調べると、ここ数年で物件数が異様に増えた背景がわかってきた。悪徳サブリース業者のおかげで焼け野原になりそうな、シェアハウスの未来について考えてみたい。

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シェアハウス詐欺の真相

帰ってさっそく調べてみると、「かぼちゃの馬車」という名前で女性向けシェアハウスを運営するスマートデイズという会社の話だった。物件のオーナーに対するサブリース賃料の支払いが滞り、被害者団体が金融庁に訴えたという内容である。

実際の賃料と乖離した高利回りで、30年のサブリース家賃保証という条件。話がうますぎて怪しいというか、賃料・入居率など少し調べれば容易にわかる状態だったらしい。その点は「ほったらかしで儲かる」というセールストークを鵜呑みにして、チェックが甘かったのだろう。ねずみ講のような自転車操業の実態については、ほかのサイトで詳しく解説されている。

興味深いのは、金融商品取引法の規制外で違法性はないという点だ。今のところ詐欺罪で訴えられる気配もない。むしろ怪しい話に乗ってしまった、オーナーの自己責任という話に帰着している。

被害者の救済を装った詐欺の二次被害まで出ているようなので、脇の甘い投資家は骨までしゃぶられるのだろう。ある意味、詐欺の手口として有名な「ナイジェリアからの手紙」に反応するような「絶好のカモ」とフラグが立ったのだから、狙われないわけがない。

シェアハウスの怪しさ

不動産投資の話はまわりでも聞くが、自分はサラリーマンでなくローンが組めないので無理だとあきらめている。業界の土地勘もなく、流動性が低い資産は持ちたくない。せいぜいポートフォリオの一部にREITを含めておくくらいで満足している。実際に住むのも、戸建てより集合住宅の方が気楽でいい。

スマートデイズ社の件は、シェアハウス業界にとってネガティブなキャンペーンになりそうだ。「多人数での共同生活」という状況からして、ただでさえカルトやドラッグなど事件性を感じさせるシェアハウス…実際の住民は個人主義でおもしろい人が多いが、外の人に「共同生活している」と言うと、たいてい素性を怪しまれる。

同じく共同運営・相互扶助の集合住宅として、コーポラティブハウスやコレクティブハウスという形式も古くからある。しかし国内では、いまいち普及しているように見えない。親戚でもない家族と一緒に食事したり、当番制で家事をするのはハードルが高いだろう。

むしろシェアハウスと聞くと、「テラスハウス」というテレビ番組を連想する人が多いようだ。建築業界でテラスハウスといえば、界壁を共有する長屋形式の低層集合住宅を指す一般名称なので、さらにまぎらわしい。

賃料相場が下がるとうれしい

今回の事件を調べるうちに、「投資対象としてシェアハウスが建てられすぎて値崩れしている」という状況がわかってきた。確かにここ数年で物件数の増加は著しい。4年前に検索したときより10倍くらい選択肢が増えたように思う。

共同生活への心理的抵抗が減って、むしろ住民交流のポジティブなメリットが認められてきたのだろうか。認知度が高まって住みたい人のニーズも増えていると思うが、それ以上にサブリース投資家の需要の方が大きい気がする。「かぼちゃの馬車」などは2年で500棟という信じられないペースで増えていたようだ。

シェアハウスは基本キッチンや浴室を共同利用するが、住民同士の交流・出会いがプレミアムなサービスと認識されているようだ。家賃は普通の賃貸相場と変わらないか、むしろ高かったりする。それでも寒い冬に風呂場の取り合いになるなど、不便な面は否めない。

いずれシェアハウスの供給過多が明るみに出てきて、家賃相場が下がってくれるとありがたい。大学の寮生活みたいなものに割高な賃料を払うというのは、やはり納得がいかない。入居審査が緩く家電備品完備のシェアハウスに住みたい人も一定数いると思うが、一般層を呼び込むにはやはり金額的なメリットが必要だ。

相続税対策のアパート乱造

シェアハウス投資の過熱で物件が増えるのは、相続税対策で賃貸アパートを新築する理由と似ている。東京郊外を見渡して、駅から遠い「何でこんなところに?」という場所に安い木造アパートが立ち並んでいたりする。

試しに検索してみると、新築でワンルームなのにユニットバスもシャワーもなしという、昔の安下宿みたいな意味不明なプランもある。当然家賃も「都内で3万円台」とか下がっているので、借り手側としては興味深い現象である。

全国的に空き家も増えているが、供給過多なうえ不便すぎて借り手のつかない集合住宅はどうなっていくのだろう。20年後くらい経つと、人口減少も加わって賃貸アパートなどスマホ代以下、タダ同然で借りられるようになるとおもしろい。

こういう未来予測も「素人は不動産投資に手を出さない方がいいな」と考える理由でもある。逆張りで稼ぎ続けるには、金持ち父さんロバート・キヨサキくらいの手腕が求められるだろう。

スマートデイズや他のサブリース悪徳業者が建てたヘンテコ物件は、今後どうなるのか。オーナーとは逆に、住人としては入居率が低い方が共有スペースを広々使えて快適だ。SOHO用に2部屋分を割引して貸すとか、独自のコンセプトを打ち出したシェアハウスや民泊に転用するのもありだろう。

結果的にユニークな集合住宅が増えるのは歓迎である。シェアリングエコノミーの市場が広がって、ミニマリスト・ノマド的な暮らし方の選択肢が増えるとうれしい。

カフェ併設シェアハウスの例

先日訪れた立川のおしゃれカフェ「ネイバーズブランチ」は、シェアハウス「ネイバーズ立川」と合体しているのが特徴だった。

7階建てで全72戸と規模が大きく、シェアハウスというより「ソーシャルアパートメント」と名乗っている。オークハウスの「ソーシャルレジデンス」と似たネーミングだが、レジデンスの方は後者が商標を取っているのであからさまな追従戦略だろう。

賃料にカフェ利用料金を上乗せできて、3,000円(3,500円相当)~10,000円(12,000円)相当と最大20%くらいの割引率でネイバーズブランチを日常利用できる。普通のカフェチェーンやパン屋より元々高いので、普段使いするにはハードルの高いオプションではある。しかし最近はシェアハウスの数が増えすぎたので、このくらいの売りがないと目立たず埋もれてしまう。

人気の「パンとエスプレッソと」提携のカフェが1階にあるというだけで、宣伝効果は抜群だろう。ウェブサイトを見ても空室は出ていない。近所にはオークハウスの「グラン立川」という物件があり、5階建て全68室、賃料5万円程度と同規模だが、こちらは数室空きがある。

例のカフェまで歩いて行ける距離なので、ネイバーズ立川に入居し損ねた人はグラン立川を検討してみてはどうだろう。安い飲食店が多い立川駅の南口は、単身者には住みやすいエリアだ。オークハウス物件への入居費用を浮かせたい方はこちらからどうぞ(紹介バナーはPC版限定です)。

上のバナーから申し込んでいただければ、住人紹介で1万円相当のポイントがもらえます。スマートデイズの被害者の方も、一度実際にシェアハウスで暮らしてみてはいかがでしょう。不良物件の新しい運用方法を思いつくかも。

おもしろシェアハウスの可能性

ネイバーズのカフェ併設はおもしろいが、ターゲットと思われるおしゃれクリエイティブクラスは、たいてい都心で働いている。郊外の安いシェアハウスに好んで住むのは、自分のような低所得者や若いワーホリ外国人が中心だ。

立川ならまだ都心への通勤もいけるが、それより西の青梅線や八高線沿線だと徐々に立地が厳しくなる。住人のニーズとしても、センスのいいカフェより「牛丼太郎」併設の格安木造シェアハウスとかの方が流行りそうだ。単なるシェアハウスではもう流行らないので、趣味が近い隣人が集まりやすいテーマ性を打ち出した物件が今後も出てくるだろう。

同性カップル限定のシェアハウスとか渋谷区なら実現できそうだ。スポーツ系ならクライミングウォールや乗馬クラブ、生産系ならサトウキビ農場や養豚場併設のシェアハウスも受けそうだ。クライドファンディングで投資を募っていたシェアハウスもあるので、企画募集型にしてもいいだろう。

楽器を練習できるスタジオや、大画面で映画を観られるシアタールームがあるくらいでは、もう物足りない。限界集落の大麻コミュニティーにならない程度に、個性的な集合住宅がもっと増えてくれたら楽しい。

まんがぱーくが近い

ネイバーズ立川のもう一つの売りは、ハウスの真正面に立川が日本に誇る遊技施設「まんがぱーく」が立地することだ。多くの住人が「90日平日限定2,000円」の入館パスポートを買って、魔窟に入り浸っていることだろう。

ネイバーズに興味はあるが、自宅で働くフリーランスは絶品ベーカリーと漫画漬けで廃人化してしまいそうだ。パンとエスプレッソとマンガ…恐ろしい魅力を秘めたシェアハウスといえる。

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